Casa Immobilienblog

Altbau oder Neubau – was macht Sinn?

Auf den ersten Blick erscheint das Angebot einer 70er Jahre Eigentumswohnung deutlich attraktiver als das Pendent im benachbarten Neubauprojekt. Doch wie in allen Immobilienthemen lohnt sich ein zweiter Blick.

Die Preislage von Immobilien ist in den letzten Monaten und Jahren gestiegen. Das hat mittlerweile jeder Eigentümer durch die Presse erfahren und jeder Kaufwillige schmerzlich zu spüren bekommen. Da erscheinen manche Immobilienangebote nahezu verlockend, wenn der Preis vermeintlich attraktiv erscheint. Insbesondere bei Stockwerkeigentum sollte vor einem Kauf jedoch genau hingeschaut werden. Ansonsten könnte es Sie teuer zu stehen kommen.

Bei Liegenschaften älteren Datums können grosszyklische Sanierungsmassnahmen anstehen, die vom Kaufinteressenten nicht ohne Weiteres zu erkennen sind. Beispielsweise prüft der Laie oftmals nicht die Qualität des Attikadachs, wenn er eine Gartenwohnung besichtigt. Und doch haftet er als Eigentümer künftig für die gemeinschaftliche Gebäudehülle. Insbesondere bei älteren Liegenschaften wurden die Rückstellungen teils vernachlässigt. Stehen grössere Sanierungen an, so kann dies hohe, nicht kalkulierte Kosten verursachen.

Ähnlich die Betriebskosten: Sind diese überdurchschnittlich hoch, so sollten Sie hellhörig werden. Als Faustregel gilt, pro Zimmer und Jahr rund Fr. 1'000, ohne Einlage in einen Fonds. Oftmals wird versucht, die über Jahre vernachlässigte Einlage in den Erneuerungsfonds innert kurzer Zeit auszugleichen. Diese Praxis ist durchaus gerechtfertigt. Jedoch sollte sich der Käufer bewusst sein, dass er das Versäumnis des früheren Eigentümers ausgleicht. Diesem Umstand sollte bei der Kaufpreisfestlegung Rechnung getragen werden.

Verlangen Sie bei älteren Wohnungen deshalb immer Auskünfte über laufende Betriebskosten, die Höhe des Erneuerungsfonds und kurz- bis mittelfristig geplante Sanierungen. Sollte der Verkäufer diese Informationen nicht teilen, ist Vorsicht geboten. Im Zweifelsfall lohnt es sich, beim Liegenschaftsverwalter nachzufragen.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Wie viel Online-Marketing braucht ein Verkaufsobjekt?

Insbesondere im Onlinebereich gibt es nahezu unbegrenzte Möglichkeiten, sein Objekt zu präsentieren. Doch was ist sinnvoll und was eher kontraproduktiv?

Dass eine ansprechende Präsentation der Liegenschaft mittels professionellen Fotos und einem aussagekräftigen Beschrieb für einen erfolgreichen Liegenschaftsverkauf dazugehört, ist mittlerweile hoffentlich bei jedem Immobilienverkäufer angekommen. Und dass die Liegenschaft mittels Präsenz im Web eine breite Zielgruppe erreicht, ist ebenfalls offenkundig. Doch muss mein Wohnhaus auch bei tausend potentiellen Kunden auf Facebook erscheinen, muss eine Drohne ein Video meines Hauses aufnehmen und muss der Interessent auch vom Sofa aus virtuell durch meine Wohnung laufen können?

Die Möglichkeiten, ein Kaufobjekt im Web zu präsentieren sind nahezu grenzenlos. Makler die sich auf einen standardisierten, digitalen und dadurch kostengünstigen Verkaufsprozess spezialisiert haben, würden die genannten Fragen wohl bejahen. Ich sehe das anders, auch wenn ich ebenfalls der onlineaffinen Generation Y angehöre.

Der Immobilienverkauf lebt vom persönlichen Kontakt. Die Begegnung mit dem Interessenten vor Ort, bei dem die Aussicht erlebbar, das Raumgefühl spürbar und die Zweifel offen ausgesprochen werden, ist für den Makler unterschätztes Potential. Je mehr Kunden zuhause vor ihrem Bildschirm die Wohnung «besichtigen», desto weniger solcher wertvollen Kontakte finden statt. Findet der virtuelle Interessent das Objekt uninteressant, wird der Verkäufer den Grund dafür nie erfahren und kann seine Strategie dadurch nicht anpassen. Auch wenn wir Immobilienmakler täglich zahlreiche Leerläufe in Kauf nehmen, wenn das Kaufobjekt für den Interessenten doch nicht infrage kommt, so ist ein solcher Leerlauf doch immer eine Begegnung mit einem potentiellen Käufer und damit eine Investition in die Zukunft. Vielleicht erhalten wir nämlich eine Woche später genau das Häuschen, dass für den vermeintlichen Leerlauf von letzter Woche interessant sein könnte. Eine Win-win-Situation also.

Je mehr Begegnungen beim Objekt stattfinden, desto mehr Informationen erhalten wir über die Interessenten und deren Suchmuster.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Woher der schlechte Ruf?

Was halten Sie vom Berufsstand des Immobilienmaklers? Sollte Ihre Antwort negativ gefärbt sein, sind Sie in bester Gesellschaft. Auf der Suche nach dem Grund.

Haben Sie bereits unschöne Erfahrungen mit einem Immobilienmakler gemacht? Vielleicht entpuppte sich die gemietete Ferienwohnung als unbewohnbar. Oder der Wasserschaden in der ersten eigenen Wohnung wurde vom Makler mit keinem Wort erwähnt. Oder aber Sie wurden beim Verkauf Ihres Elternhauses schlicht nicht über die Steuerfolgen informiert. Alles Beispiele die wir regelmässig von neuen Kunden zu hören bekommen.

Kein Wunder also, wenn die Skepsis auf Kundenseite zu Beginn der Zusammenarbeit gross ist. Doch woher kommt das eher bescheidene Image unseres Berufsstandes? Ich behaupte, aus dem umfangreichen Angebot an vermeintlichen Fachkräften und der Unmöglichkeit des Laien, daraus den für seine Bedürfnisse beste Partner zu finden. Wo früher eine persönliche Empfehlung gereicht hat, kann heute stundenlang in den Tiefen des Webs nach einem Makler gesucht werden. Zahlreiche Plattformen präsentieren den vermeintlich besten Partner und lassen sich diese Lead-Vermittlung teuer bezahlen. Und dabei verspricht jeder Makler praktisch dasselbe: Er sei der beste in seinem Fach, sowohl national wie auch regional tätig mit erfahrenen Mitarbeitenden und genau den richtigen Suchinteressenten. Schlicht, er sei ihre persönliche Nummer 1.

Die Preis-Leistung muss stimmen, da gebe ich Ihnen recht. Seien Sie sich aber bewusst, dass Ihre Immobilie das wertvollste materielle Gut ist, das Sie besitzen. Geben Sie den Verkauf daher in gute - nicht primär in günstige - Hände. Fragen sie nach Empfehlungen bei Leuten denen Sie vertrauen, beispielsweise bei Ihrem Banker oder bei einem regionalen Notar. Diese Personen empfehlen Firmen aufgrund gemachter Erfahrungen, ohne dafür einen Cashback zu kassieren.

Und wenn Sie noch einen Schritt weiter gehen wollen, dann fragen Sie den Makler nach seiner Integrität. Ein Profi wird Ihnen eine zufriedenstellende Antwort geben.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Verkaufspreis: Wie hoch ist zu hoch?

Nach dem Motto «runter» können wir ja dann immer noch» steigen insbesondere Privatverkäufer von Immobilien mit einem folgeschweren Fehler in den Prozess. Wieso es heikel ist, den Verkaufspreis zu hoch anzusetzen.

Das seit 20 Jahren selbstbewohnte Häuschen entspricht heute nicht mehr voll und ganz den Bedürfnissen seiner Bewohner. Die neue Eigentumswohnung mit Lift und bodenebener Dusche lockt. Das Haus muss weg. Rasch soll ein Käufer gefunden werden. Doch zu welchem Verkaufspreis? Der Banker sprach bei der letzten Hypothekenerhöhung von einem Wert über einer Million. Der Metzger hat einen Bruder, der CHF 800'000 bezahlen will. Der Steuerberater gibt den wertvollen Tipp, das Haus ja nicht zu verschenken und der Immobilienmakler aus dem Dorf will für Sie den besten Preis herausholen können. Wer hat nun recht? Welcher Preis ist gerechtfertigt?

Die Versuchung ist gross die Liegenschaft zu einem Phantasiepreis am Markt anzubieten. Runter kann man ja immer noch, wenn es denn sein muss. Ein erheblicher Schaden für Haus und Besitzer ist mit diesem Vorgehen vorprogrammiert.

Seriöse Kaufinteressenten kennen den Immobilienmarkt in ihrer Wunschregion ganz genau. Kommt ein neues Objekt auf den Markt, wird dieses innerhalb von wenigen Tagen gesehen und geprüft. Wird es als «zu teuer» befunden, erleidet das Haus zwangsläufig einen Imageschaden. Das Angebot gilt als zu wenig attraktiv, Besichtigungen finden nur vereinzelt statt und alle vermeintlichen Interessenten wollen über den Preis verhandelt. Eine schlechte Ausgangslage, wenn man bedenkt, dass die ersten Kaufinteressenten jeweils die qualitativ besten sind. Verlieren diese das Interesse, wird ein Verkauf schwierig.

Die Kunst der Preisfestlegung ist in der Immobilienwirtschaft daher eine der anspruchsvollsten Aufgaben. Eine neutrale Person mit regionalen Marktkenntnissen wird Ihnen eine ehrliche Einschätzung der Verkäuflichkeit machen können. Denn, eine objektive Einschätzung des Verkaufspreises des selbstbewohnten Hauses ist kaum möglich. Nicht einmal für Profis.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Beim Kauf zählt der erste Eindruck

Wussten Sie, dass sich über 80% der weiblichen und über 70% der männlichen Interessenten innerhalb der ersten Sekunden emotional für oder gegen eine Liegenschaft entscheiden?

Das Bauchgefühl ist ausschlaggebend, ob sich der Kunde wohlfühlt oder nicht und dies unmittelbar nach Betreten der Liegenschaft. Eigentlich keine neue Erkenntnis wenn man bedenkt, dass andere Branchen dieses Wissen bereits seit Jahren für ein positives Kaufverhalten anwenden. Ob Auto-, Schmuck- oder Modehäuser, sie alle versuchen dem Kunden eine Wohlfühlatmosphäre zu bieten, indem die Produkte bestmöglich präsentiert werden.

Home Staging nennt sich das Konzept, das die Erkenntnisse zur emotionalen Ebene des menschlichen Kaufverhaltens auf die Immobilienbranche anwendet. Mit wenigen Handgriffen lässt sich der erste Eindruck positiv beeinflussen.

Haben Sie eine Liegenschaft zu verkaufen? Setzen Sie die Brille eines Interessenten auf und beurteilen Sie kritisch, welches Bild ein Kunde beim Betreten Ihres Zuhauses haben könnte. Ist es unordentlich, dunkel, unsauber, überfüllt, stickig? Stehen viele persönliche Gegenstände im Raum, die einen Betrachter vom Wesentlichen, nämlich vom Objekt, ablenken könnten?

Die CASA Immobilien AG gibt ihren Kunden Tipps, wie sie ihre Liegenschaft optimal für den Verkauf vorbereiten können. «Spätestens beim Umzug werden Sie aussortieren und nicht mehr brauchbare Gegenstände weggeben müssen. Wieso nicht bereits vor der Verkaufsphase damit anfangen? So sparen Sie Zeit und Nerven, da ein Verkauf mit Home Stageing erfahrungsgemäss schneller vonstattengeht».

Wünschen Sie Auskünfte rund ums Thema Immobilien? Die Beraterinnen und Berater der CASA Immobilien AG stehen Ihnen gerne zur Verfügung. Wir freuen uns auf Ihre Kontaktnahme.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Welche Investition macht Sinn?

«Gekauft wie gesehen» bedeutet so viel wie: Der Käufer übernimmt die Liegenschaft im tatsächlichen Zustand, auch wenn Mängel offensichtlich oder verdeckt vorhanden sind. Was bei notariellen Handänderungen üblicherweise so gehandhabt wird, ist kein Freipass, die Liegenschaft in einem schlechten Zustand zu übergeben.

Wird ein maximaler Verkaufspreis angestrebt, kommt der Verkäufer nicht um eine gewisse Vorarbeit umhin. Soll der Käufer das Objekt nämlich wie gesehen kaufen, dann muss ihm das Gesehene auch gefallen. Dass das bei dunklen, stickigen Räumen mit überladenen Wohnwänden und dem benutzten Geschirr in der Spüle verständlicherweise nicht der Fall ist, finden Sie vielleicht trivial. Sollte man meinen, dennoch würden viele Hauseigentümer die von der Grosstante geerbte Wohnung mit den 50er Jahren Möbel und Schränken voller alter Erinnerungen gerne unangetastet dem Käufer überlassen.

Nachvollziehbar, dass der Aufwand zur Beseitigung der Spuren aufwändig und teuer erscheint. Jedoch zahlen sich gewisse Vorbereitungsmassnahmen aus, denn das Bauchgefühl ist ausschlaggebend, ob sich der Kunde wohlfühlt und dies unmittelbar nach Betreten der Liegenschaft. Wer sich diese Erkenntnis zu Nutze macht hat gute Chancen, die Immobilie zum bestmöglichen Preis zu veräussern und die getätigten Investitionen zurück zu erhalten.

Haben Sie eine Liegenschaft zu verkaufen? Setzen Sie die Brille eines Interessenten auf und beurteilen Sie kritisch, welches Bild ein Kunde beim Betreten ihrer Liegenschaft haben könnte. Ist es unordentlich, dunkel, unsauber, überfüllt, stickig? Stehen viele persönliche Gegenstände im Raum, die einen Betrachter vom Wesentlichen, nämlich vom Objekt, ablenken könnten?

Die CASA Immobilien gibt ihren Kunden Tipps, wie sie ihre Liegenschaft optimal für den Verkauf vorbereiten. Spätestens beim Umzug werden Sie aussortieren und nicht mehr brauchbare Gegenstände weggeben müssen. Wieso nicht bereits vor der Verkaufsphase damit anfangen? So sparen Sie Zeit und Nerven, da ein Verkauf mit einer sinnvollen Vorbereitung erfahrungsgemäss schneller vonstattengeht.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Bietet der Höchstbietende tatsächlich das Höchste?

Verkauf an den Höchstbietenden: Für viele Kaufinteressenten ist dieser Satz ein Dorn im Auge. Worauf Sie als Verkäufer achten müssen, damit Sie schlussendlich den besten Preis für Ihre Liegenschaft erzielen.

Dass der Eigentümer einer Liegenschaft beim Verkauf den bestmöglichen Preis erzielen will, ist verständlich. Dass dieses Ziel jedoch nicht automatisch mit einem Verfahren «an den Meistbietenden» erreicht wird, ist jedoch vielen Immobilienbesitzern nicht bewusst. Die Gefahr ist, dass qualitativ gute Kaufinteressenten bei Bieterverfahren oftmals nicht mitmachen. Das heisst, der Verkäufer schliesst bereits im Vornherein gute Interessenten aus. Vielfach herrscht auf Seiten der Interessenten das Vorurteil, dass der Preis während des Prozesses in schwindelerregende Höhen schnellen wird, wodurch die angesprochene Zielgruppe oft gar nicht erst an Besichtigungen teilnimmt.

Somit verlieren beide Parteien: Die Verkäufer treten mit den Interessenten gar nicht erst in Kontakt und die Käufer wiederum verpassen eine Chance auf ihr Traumobjekt. Seien Sie mit dem Satz «Verkauf an den Höchstbietenden» also vorsichtig.

Bei Liegenschaften, die für unterschiedliche Zielgruppen interessant sein könnten, ist ein massgeschneidertes Bieterverfahren wiederum sinnvoll. Beispielswiese bei Sanierungsobjekten, Bauland oder auch bei Liebhaberobjekten wie Seehäusern, kann durchaus an den Meistbietenden verkauft werden. Hierfür empfehlen wir eine professionelle Begleitung des Prozesses. Der Kaufinteressent soll von Anfang bis Schluss transparent und umsichtig begleitet werden. Dabei wird der Ablauf offen kommuniziert und die Zeitachse fixiert. Der Kunde soll das Gefühl haben, dass er - wie alle anderen Mitbietenden - eine reelle Chance auf den Kauf der Liegenschaft hat.

Auch die Festlegung des Richtpreises, also des am Markt ausgeschriebenen Mindestpreises, ist nicht trivial. Ist dieser zu tief angesetzt, wird der zu erzielende Wunschpreis oft nicht erreicht. Ist dieser jedoch zu hoch angesetzt, werden wiederum einige Kaufinteressenten abgeschreckt sein. In jedem Fall empfehlen wir, den Verkaufspreis von einem anerkannten Bewerter kontrollieren zu lassen.

Autorin: Andrea Strasser, 2022

Der Mehrwert von örtlicher Marktkenntnis: Warum Sie einen lokalen Experten beauftragen sollten

Eine korrekte Immobilienbewertung beispielsweise bei Erbschaften, Scheidungen oder familieninternen Übernahmen bildet eine wichtige Basis für weitere Abklärungen. Viele Menschen nutzen kostenlose Online-Schätzungen, um den Wert ihrer Immobilie zu ermitteln. Aber ist das wirklich eine gute Idee? Wir erklären, warum eine kostenpflichtige Immobilienbewertung, die von einem Fachmann mit örtlicher Marktkenntnis durchgeführt wird, eine bessere Option ist.

Es ist verständlich, dass viele Menschen eine schnelle und bequeme Möglichkeit suchen, um den Wert ihrer Immobilie zu bestimmen. Kostenlose Online-Bewertungstools können eine erste grobe Einschätzung bieten, indem sie ähnliche Immobilien in der Umgebung und historische Verkaufsdaten berücksichtigen. Allerdings basieren diese Schätzungen oft auf begrenzten Informationen und standardisierten Formeln, die nicht immer alle Faktoren berücksichtigen, die den Wert einer Immobilie beeinflussen.

Das Ergebnis einer Online-Bewertung kann je nach Algorithmus und Quelle erheblich variieren, was zu einer ungenauen Einschätzung des tatsächlichen Werts führen kann. Es ist wichtig zu beachten, dass es keine einheitliche Methode gibt, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen, da viele Faktoren wie die Lage, die Grösse, die Ausstattung und die allgemeinen Markttrends berücksichtigt werden müssen. Eine Online-Bewertung kann daher lediglich eine erste Einschätzung sein und sollte nicht als endgültige Bewertung betrachtet werden.

Um den wahren Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln, ist der Beizug eines professionellen Bewerters mit örtlicher Marktkenntnis unerlässlich. Ein Experte kann eine detaillierte Bewertung basierend auf den spezifischen Merkmalen Ihrer Immobilie und den aktuellen Marktbedingungen erstellen. Durch die Verwendung von Vergleichswerten und die Berücksichtigung von Trends und Entwicklungen in Ihrer Region kann ein Experte Ihnen eine genaue Schätzung des aktuellen Marktwerts Ihrer Immobilie geben.

Autor: Samuel Bleuer, 2023